律宾最大房地产市场——大马尼拉地区 正面临自2019年以来最严重的住房供过于求危机。据 Leechiu Property Consultants 最新报告显示，目前约有 80,300套住宅和公寓尚未售出，市场预计需要 长达42个月（约3年半） 才能完全消化。
房市需求跌至六年新低
Leechiu研究主任 Roy Golez 表示，大马尼拉住宅需求已降至六年来最低点。造成库存堆积的主要原因包括：
买家贷款违约、退订比例上升；
政府全面禁止POGO（菲律宾离岸博彩） 后，华人及外籍员工撤离，出租及销售单位骤减；
新建项目放缓，但二手市场抛售压力上升。
主要库存分布与市场结构
目前未售出的 80,300套住宅 中：
26,400套 已完工可入住；
53,900套 尚处预售阶段。
从区域来看：
奎松市（Quezon City） 库存最高，约 19,400套；
Ortigas–Mandaluyong–Pasig–San Juan 合计 14,200套；
Bay Area–Pasay–Parañaque 有 13,100套；
马尼拉市区（Manila） 约 10,700套；
Makati 与 BGC–Taguig 库存最少，仅 3,690套。
高端市场逆势增长，中低端购买力下滑
Golez指出，2025年大马尼拉地区仅售出 24,732套住宅，较去年下降3%，为疫情后最低。但分层市场呈现“两极化”趋势：
₱68M以上（豪宅）销量增长36%
₱7M–₱12M（高端）增长14%
₱4M–₱7M（上中端）增长12%
₱2.3M–₱4M（中等收入）腰斩，仅1,883套售出
“这反映出中产买家持续面临可负担性危机，” Golez 表示，“当前市场主要集中在富裕阶层，普通家庭已被价格排除在外。”
POGO 退场后遗症：租金、售价双降
在曾经聚集大量POGO企业与外籍员工的区域（如Pasay、Parañaque、Makati等），租金与二手房价格均出现显著下滑。“这些房源最终会被市场吸收，但需要时间，” Golez 说。
开发商放缓新推案
2025年大马尼拉仅新增 5,256套 新住宅项目，比2024年锐减 60%。开发商普遍选择暂停新项目、集中清理旧库存，并通过促销与折扣吸引买家。
地区市场对比
在首都以外地区，房市消化速度更快：
吕宋岛（中南部地区）：约13,100套库存，预计15个月吸收；
维萨亚斯（Visayas）：13,200套，约2.5年消化；
棉兰老岛（Mindanao）：6,100套，约28个月消化。
Golez 表示，这些地区的房地产项目多与基础设施建设及城镇化计划挂钩，因此销售表现相对稳健。
随着投机性买盘减少、POGO空置潮未消退、且中产购买力持续受限，菲律宾房市正经历一场“结构性冷却期”。Golez 总结道：“市场不是崩盘，而是在重新校准。”
